不動産取得税について（その２：税率等や土地の不動産取得税に関する軽減）
不動産取得税について（その２：税率等や土地の不動産取得税に関する軽減）
播磨町（土山）の司法書士 北谷です
司法書士は税の専門家ではありませんが、不動産取引に必ず絡んでくる税である不動産取得税について、一般的な知識をまとめておきます。
今回は２回目で、税率等や特例を含めた土地の税額計算についてです。
■課税標準（地方税法７３条の１３、７３条の２１）
不動産取得税の課税標準は、不動産を取得した時における「不動産の価格」です。
この不動産の価格とは、
□原則：固定資産評価額（固定資産課税台帳に登録された価格）と同義
□例外（固定資産評価額場ない場合（建物の新築・改築、土地の地目変更など））
：都道府県知事が固定資産評価基準により評価して課税標準となるべき価格を決定します。
■税率（地方税法７３条の１５、地方税法附則１１条の２①）
本則の税率は４％ですが、特例（平成２７年３月３１日までに取得が行われたもの）により次のとおりとなります。
□土地：３％（例外なし）
□建物（住宅）：３％
建物（住宅以外）：４％
※住宅（居宅や共同住宅）であれば特例の適用により３％となります。自己の居住用であることは要件ではありません。
■免税点（地方税法７３条の１５の２）
課税標準価格が次の金額に満たない時は、不動産取得税はかかりません。
| 土地 | １０万円 | |
| 家屋 | 売買、贈与、交換等 | １２万円 |
| 新築・増改築 | ２３万円 | |
※免税点は課税標準価格により判断します。つまり、課税標準につき特例がある場合は控除後の金額で判断します。
詳しくは後述しますが、
土地：宅地取得の特例（２分の１）適用後の金額で判断
建物：居住用住宅に対する軽減（新築年に応じて控除）適用後の金額で判断
■土地の不動産取得税に関する軽減
□宅地の課税標準の軽減（地方税法附則１１条の５①）
（要件）
１．平成２７年３月３１日までの取得であること。
※「取得」であればよく、売買に限りません。贈与、財産分与等でも要件に当てはまります。
【比較：居住用家屋の登録免許税軽減（７３条）は、取得原因が売買、競落であることが要件】
２．宅地評価土地（宅地または宅地比準土地）であること
・「宅地比準土地」とは、宅地以外の土地で、取得した時の課税標準となる価格の決定が、当該土地とその状況が類似する宅地の課税標準とされる価格に比準して行われる土地をいいます。
（軽減の内容）
課税標準価格＝取得した不動産の価格×１／２
□住宅用土地取得にかかる減額の特例
Ａ 新築住宅用土地の取得に係る軽減（地方税法７３条の２４①）
（要件）
１．取得した住宅用地上に建築または取得する住宅が次の要件を満たしていること
・床面積が５０㎡（貸家共同住宅は４０㎡）以上２４０㎡以下であること。
※「住宅」であることは要件ですが、「自己の居住用」であることが要件でないことに注意。
⇒賃貸住宅とするために新築した場合でも要件を満たします。
２．新築日または土地の取得日が次の要件を満たしていること
| 区分 | 要件 |
| 住宅の新築より先に土地を取得した場合 | 土地を取得後３年（※現行）以内にその土地の上に特例適用住宅が新築されていること（ただし、土地の取得者が住宅の新築までその土地を引き続き所有している場合、又は土地の取得者からその土地を取得した方が住宅を新築した場合に限ります。）。 |
| 住宅の新築より後に土地を取得した場合 | (ア)特例適用住宅を新築した方が、新築後１年以内にその敷地を取得していること。※ |
| (イ)新築未使用の特例適用住宅とその敷地を、新築後１年以内（同時取得を含む。）に同じ方が取得していること。※ |
※新築の期間（土地取得後いつまでに新築しなければならないか）につき、
・本則：２年以内
・平成２８年３月３１日までに土地を取得する場合は３年以内
・新築される特例適用住宅が、1１００戸以上の共同住宅の場合には、４年となる場合あり
※上記ア）は、親の土地に子が建物を新築し、新築後１年内に土地を親から取得するようなケースや借地上に建物を新築し、新築後１年内に敷地の所有権を取得したようなケースです。
※上記イ）は、建売住宅と敷地を新築後１年内に同じ人が取得するようなケースです。
新築後１年を経過した未使用の特例住宅とその敷地を取得した場合、上記イ）の要件を満たさないことになりますが、その建物が自己の居住用であれば、次のＢにより軽減を受けることが出来ます。
Ｂ 既存住宅用土地にかかる税額の特例（地方税法７３条の２４②）
（要件）
１．取得する既存住宅が次の要件を満たしていること
・取得した人がその住宅を自己の居住の用に供すること。
・床面積が５０㎡以上２４０㎡以下であること。
・次のいずれかの要件を満たしていること。
ア 昭和５７年１月１日以降に新築された住宅であること。
イ 「新耐震基準」に適合することにつき証明がされた住宅であること。
２．土地の取得日が次の要件を満たすこと。
| 区分 | 要件 |
| 住宅より先に土地を取得した場合 | 土地を取得した方が、土地を取得した日から１年以内（同時取得を含む。）にその土地の上にある住宅を取得していること。 |
| 住宅より後に土地を取得した場合 | 住宅を取得した方が、住宅の取得後１年以内にその敷地を取得していること。 |
（軽減の内容）
次のいずれかの高い方の金額が税額から軽減されます（一旦算出した税額から差し引き）。
| ア） | ４５，０００円（税額が４５，０００円未満である場合はその額） |
| イ） | 土地１㎡あたりの価格×１／２（※現行）×住宅の床面積の２倍（一戸当たり２００㎡が限度）×税率（３％） |
※平成２７年３月３１日までの取得であること（課税標準の軽減と同一内容）。
司法書士にとって馴染み深い居住用家屋の登録免許税軽減の要件と重なるところもありますが、「自己の居住用」でなくても軽減が受けられることには注意が必要です。
最初にもお伝えしましたが、司法書士は税の専門家ではありません。
内容は精査しておりますが、あくまで参考程度としてください。
次回は、建物の不動産取得税に関する軽減や具体例に入ります。
明石の北谷司法書士事務所へぜひご相談下さい（司法書士業務に限ります）。
（明石市、播磨町、加古川市、稲美町、神戸市西区、三木市ほか全国対応））
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