住宅ローン減税と消費税増税（その１）
住宅ローン減税と消費税増税（その１）
播磨町（土山）の司法書士 北谷です
今年４月１日からの消費税増税に伴い、住宅ローン減税（減税額）に変更がありましたのでテーマにしたいと思います。
住宅ローン減税（正式名称は「住宅借入金等特別控除」）とは、住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合に、一定期間にわたって、住宅ローンの年末残高に応じて一定割合を所得税（ケースによっては住民税も）から控除してくれる制度です。
まずは適用要件（一般住宅）をおさらいします。
１．新築又は取得の日から６か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の１２月３１日まで引き続いて住んでいること。
居住用の住宅（いわゆるマイホーム）でなければなりません。また、居住の用に供する住宅を２つ以上所有する場合には、主として居住の用に供する１つの住宅に限り適用があります。
２．控除を受ける年分の合計所得金額が３０００万円以下であること。
合計所得金額が３０００万円を越えた年は控除を受けることが出来ませんが、一旦３０００万円を超えても、その後３０００万円以下の年があれば控除を受けられます。
３．新築又は取得をした住宅の床面積が５０㎡以上であり、床面積の２分の１以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること。
床面積の判断は登記簿によります。
・マンションの場合：専有部分の床面積で判断（共用部分は含まない）
・店舗や事務所を兼ねる住宅（併用住宅）については、建物全体の床面積で判断（店舗部分等も含める）。ただし、控除額については住居部分相当額のみ（㎡割）。
・共有する住宅の場合は、建物全体の床面積で判断（持分を乗じて判断するわけでない）。ただし、控除額については持分相当額のみ（持分割）。
※ 床面積に上限要件はありません【参考：居住用家屋の登録免許税軽減と同様。居住用家屋の不動産取得税の軽減、住宅取得等資金贈与の非課税特例とは異なる（２４０㎡まで）】
※ ２分の１以上が居住の用であればよい【参考：居住用家屋の登録免許税軽減は９０％以上が住居部分でないと一切適用がない。】
４．既存住宅（中古住宅）の場合は、築後２０年以内（耐火建築物は２５年以内）または一定の耐震基準に適合するものであること。
・一定の耐震基準に適合するものとは次のいずれかをいう。
(1)家屋の取得の日前２年以内に耐震基準適合証明書による証明のための家屋の調査が終了したもの（耐震基準適合証明書）
(2)家屋の取得の日前２年以内に住宅性能評価書により耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)に係る評価が等級１以上であると評価されたもの（住宅性能評価書）
(3)家屋の取得の日前２年以内に既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されているもの（保険契約付保証明書）
【参考：居住用家屋の登録免許税軽減、住宅取得等資金贈与の非課税特例と同様。居住用家屋の不動産取得税の軽減とは異なる（建築年月日により控除額が決まる）】
５．１０年以上にわたり分割返済する方法になっている新築又は取得のための一定の借入金又は債務(住宅とともに取得するその住宅の敷地の用に供される土地等の取得のための借入金等を含む)があること。
・親族や知人からの借入金は該当しない。
６．居住の用に供した年とその前後の２年ずつの５年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例など（租税特別措置法31条の3、35条、36条の2、36条の5若しくは37条の5又は旧租税特別措置法36条の2、36条の5若しくは37条の9の2）の適用を受けていないこと。
・居住用不動産売却により譲渡益が出た場合の特例（３０００万円控除、１０年超所有軽減税率、特定居住用財産の買換え特例）との併用は不可。
・居住用不動産売却により譲渡損が出た場合の特例（居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除）との併用可。
他にも細々した要件（～でないこととか）がありますが割愛します。続きはまた今度…
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