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不動産取得税について(その2:税率等や土地の不動産取得税に関する軽減)

不動産取得税について(その2:税率等や土地の不動産取得税に関する軽減)

播磨町(土山)の司法書士 北谷です

司法書士は税の専門家ではありませんが、不動産取引に必ず絡んでくる税である不動産取得税について、一般的な知識をまとめておきます。

今回は2回目で、税率等や特例を含めた土地の税額計算についてです。


■課税標準(地方税法73条の13、73条の21)
不動産取得税の課税標準は、不動産を取得した時における「不動産の価格」です。
この不動産の価格とは、
□原則:固定資産評価額(固定資産課税台帳に登録された価格)と同義
□例外(固定資産評価額場ない場合(建物の新築・改築、土地の地目変更など))
   :都道府県知事が固定資産評価基準により評価して課税標準となるべき価格を決定します。


■税率(地方税法73条の15、地方税法附則11条の2①)
本則の税率は4%ですが、特例(平成27年3月31日までに取得が行われたもの)により次のとおりとなります。
□土地:3%(例外なし)
□建物(住宅):3%
 建物(住宅以外):4%
※住宅(居宅や共同住宅)であれば特例の適用により3%となります。自己の居住用であることは要件ではありません。


■免税点(地方税法73条の15の2)
課税標準価格が次の金額に満たない時は、不動産取得税はかかりません。

土地10万円
家屋売買、贈与、交換等12万円
新築・増改築23万円

※免税点は課税標準価格により判断します。つまり、課税標準につき特例がある場合は控除後の金額で判断します。
詳しくは後述しますが、
土地:宅地取得の特例(2分の1)適用後の金額で判断
建物:居住用住宅に対する軽減(新築年に応じて控除)適用後の金額で判断

■土地の不動産取得税に関する軽減

□宅地の課税標準の軽減(地方税法附則11条の5①)
(要件)
1.平成27年3月31日までの取得であること。
※「取得」であればよく、売買に限りません。贈与、財産分与等でも要件に当てはまります。
【比較:居住用家屋の登録免許税軽減(73条)は、取得原因が売買、競落であることが要件】

2.宅地評価土地(宅地または宅地比準土地)であること
 ・「宅地比準土地」とは、宅地以外の土地で、取得した時の課税標準となる価格の決定が、当該土地とその状況が類似する宅地の課税標準とされる価格に比準して行われる土地をいいます。

(軽減の内容)
課税標準価格=取得した不動産の価格×1/2

□住宅用土地取得にかかる減額の特例

A 新築住宅用土地の取得に係る軽減(地方税法73条の24①)

(要件)
1.取得した住宅用地上に建築または取得する住宅が次の要件を満たしていること

・床面積が50㎡(貸家共同住宅は40㎡)以上240㎡以下であること。
※「住宅」であることは要件ですが、「自己の居住用」であることが要件でないことに注意。
⇒賃貸住宅とするために新築した場合でも要件を満たします。

2.新築日または土地の取得日が次の要件を満たしていること

区分要件
住宅の新築より先に土地を取得した場合土地を取得後3年(※現行)以内にその土地の上に特例適用住宅が新築されていること(ただし、土地の取得者が住宅の新築までその土地を引き続き所有している場合、又は土地の取得者からその土地を取得した方が住宅を新築した場合に限ります。)。
住宅の新築より後に土地を取得した場合(ア)特例適用住宅を新築した方が、新築後1年以内にその敷地を取得していること。※
(イ)新築未使用の特例適用住宅とその敷地を、新築後1年以内(同時取得を含む。)に同じ方が取得していること。※

※新築の期間(土地取得後いつまでに新築しなければならないか)につき、
・本則:2年以内
・平成28年3月31日までに土地を取得する場合は3年以内
・新築される特例適用住宅が、1100戸以上の共同住宅の場合には、4年となる場合あり

※上記ア)は、親の土地に子が建物を新築し、新築後1年内に土地を親から取得するようなケースや借地上に建物を新築し、新築後1年内に敷地の所有権を取得したようなケースです。
※上記イ)は、建売住宅と敷地を新築後1年内に同じ人が取得するようなケースです。

新築後1年を経過した未使用の特例住宅とその敷地を取得した場合、上記イ)の要件を満たさないことになりますが、その建物が自己の居住用であれば、次のBにより軽減を受けることが出来ます。

B 既存住宅用土地にかかる税額の特例(地方税法73条の24②)

(要件)
1.取得する既存住宅が次の要件を満たしていること

・取得した人がその住宅を自己の居住の用に供すること。
・床面積が50㎡以上240㎡以下であること。
・次のいずれかの要件を満たしていること。 
 ア 昭和57年1月1日以降に新築された住宅であること。
 イ 「新耐震基準」に適合することにつき証明がされた住宅であること。

2.土地の取得日が次の要件を満たすこと。

区分要件
住宅より先に土地を取得した場合土地を取得した方が、土地を取得した日から1年以内(同時取得を含む。)にその土地の上にある住宅を取得していること。
住宅より後に土地を取得した場合住宅を取得した方が、住宅の取得後1年以内にその敷地を取得していること。



(軽減の内容)
次のいずれかの高い方の金額が税額から軽減されます(一旦算出した税額から差し引き)。

ア) 45,000円(税額が45,000円未満である場合はその額)
イ) 土地1㎡あたりの価格×1/2(※現行)×住宅の床面積の2倍(一戸当たり200㎡が限度)×税率(3%)

※平成27年3月31日までの取得であること(課税標準の軽減と同一内容)。

司法書士にとって馴染み深い居住用家屋の登録免許税軽減の要件と重なるところもありますが、「自己の居住用」でなくても軽減が受けられることには注意が必要です。

最初にもお伝えしましたが、司法書士は税の専門家ではありません。
内容は精査しておりますが、あくまで参考程度としてください。

次回は、建物の不動産取得税に関する軽減や具体例に入ります。



明石の北谷司法書士事務所へぜひご相談下さい(司法書士業務に限ります)。
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