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マンションの床面積と税について

マンションの床面積と税について

播磨町(土山)の司法書士 北谷です

マンション(区分建物)の床面積は3種類あります。

今回は、その内容と主に税金との関係についてまとめておきます。

3種類の床面積の内容は次のとおり。

1.専有面積(建物面積)
原則として、部屋を真上から見たとき、壁の厚みの半分のところから内側を囲んだ面積(壁芯面積)です。
分譲マンション等の広告では通常この面積が記載されています。
また、建築基準法に基づく建築確認の際にも、この面積が用いられます。
通常のバルコニー、ロフトはこの面積に含まれません(次の2についても同様)。

2.登記面積(登記簿面積、公簿面積)
部屋を真上から見たとき、壁の内側を囲んだ面積(内法面積)です。
文字どおり登記簿上の床面積はこの面積になります。

3.課税床面積(現況床面積)
登記面積(上記2)+マンションの共用部分(玄関・ホール・集会所・通路・エレベーターなど)面積を按分した面積(各登記床面積の全登記床面積に対する割合に応じて按分)です。
当然、2の登記床面積より大きい値になります。

これらの面積と税金との関係ですが、「課税」床面積というくらいですから、ほとんどは3の床面積によります。具体的には、

・登録免許税
・不動産取得税
・固定資産税・都市計画税
・贈与税・相続税

などが、課税床面積の評価により課税されることとなります。

注意すべきは、税金の軽減を受けるための要件としての床面積は、上記3の課税床面積と異なる場合があることです。具体的には、

・登録免許税の軽減(居住用家屋) ⇒ 登記床面積が 50㎡以上(上限はなし) であることが要件
・住宅ローン減税(住宅借入金等特別控除) ⇒ 登記床面積が 50㎡以上(上限はなし) であることが要件
・贈与税の非課税(住宅取得等資金の贈与) ⇒ 登記床面積が 50㎡以上 240㎡以下 であることが要件

となります。

ややこしいのが不動産取得税と固定資産税の軽減で、これらについては、

・不動産取得税の軽減(居住用住宅、宅地) ⇒ 課税床面積が 50㎡以上 240㎡以下 であることが要件
・固定資産税の軽減(新築後3or5or7年間軽減) ⇒ 課税床面積が 50㎡以上 280㎡以下 であることが要件(貸家でないこと) 
となっています。

したがって、

①登記床面積:48㎡ 課税床面積:52㎡ のマンションを購入した場合、他の要件をすべて満たしているとして、

・登録免許税の軽減  ⇒ ×
・住宅ローン減税   ⇒ ×
・住宅資金贈与の軽減 ⇒ ×
・不動産取得税の軽減 ⇒ ○
・固定資産税の軽減  ⇒ ○

②登記床面積:230㎡ 課税床面積:281㎡ のマンションを購入した場合、他の要件をすべて満たしているとして、 

・登録免許税の軽減  ⇒ ○
・住宅ローン減税   ⇒ ○
・住宅資金贈与の軽減 ⇒ ○
・不動産取得税の軽減 ⇒ ×
・固定資産税の軽減  ⇒ ×

やはり注意すべきは②のパターンで、温泉施設やスポーツジムなどがあり、共用施設(共用部分)の面積が大きくなっているマンションを購入する場合には、購入後しばらくしてから多額の税金がかかることとなってしまいます(かなり高級なマンションでしょうから、購入する人は気にならないかもしれませんが…)。

以上、税のことにも触れていますが、僕は司法書士であって税理士さんではなく、専門的知識を有しているわけではありません。
(参考にする人がいるかどうかは別として、)あくまで参考程度にとどめていただければ幸いです。



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